На мобильную версию сайтаНа полную версию сайта

Работа с маткапиталом: игра в кошки-мышки с СРО и ЦБ

Автор:
Богинский Валерий Константинович, руководитель ипотечного отдела КПК «Содействие», г. Екатеринбург
Дата:
14.05.2019
Просмотров:
696
Автор рассказывает, какие нормы базового стандарта совершения КПК операций
на финрынке затрудняют работу кооператива по выдаче займов с последующим их погашением
за счет средств материнского капитала, и какие сложности при общении с СРО возникают
в связи с этим на практике
Работа с маткапиталом: игра в кошки-мышки с СРО и ЦБ

Недавно у меня состоялся своеобразный разговор в налоговой, которая отправила мне грозное письмо. Я точно знаю, что вовремя плачу налоги,соблюдаю законы и не грублю государству. После пары формальных вопросов, когда сотрудницы ФНС поняли, что допустили ошибку, я спросил: «Я ведь приличный парень, зачем писать такие страшные письма, пишите подлецам». Отвечают: «Так Вы вовремя платите и на запросы отвечаете, вот и дергаем, а подлецы все равно ничего не будут делать».

Интересно получается: кто живет по закону, тот и отдувается чаще. Не должно ли быть наоборот?

В похожую ситуацию в отношениях с государственными органами попал КПК «Содействие» после введения Базового стандарта совершения кредитным потребительским кооперативом операций на финансовом рынке (далее — базовый стандарт) при работе с материнским капиталом.

В ноябре 2018 г. на Национальной конференции по микрофинансированию и финансовой доступности в Санкт-Петербурге удалось пообщаться с несколькими КПК, которые не соблюдают требования базового стандарта, не соответствуют заявленному принципу общности, при этом чувствуют себя отлично. Мы же к тому времени подготовили как минимум 10 офи-циальных ответов на внеплановые проверки СРО по запросу Пенсионного фонда.

Очевидно, что и здесь спрашивают с того, кто тщательнее соблюдает закон.

Расскажу о некоторых специфических требованиях, которые предъявляет базовый стандарт, и как далеко готова зайти СРО в стремлении «улучшить» процедуры, применяемые в кооперативе.

1. «Степень социализации» семьи.

КПК «Содействие» специализируется на ипотеке: выдаём займы под залог жилья, на покупку квартир тем, кому отказали в банках, а также предпринимателям под коммерческую недвижимость и, конечно, займы с использованием материнского капитала. Для работы по этим программам применяется собственная технология проверки заёмщиков и объектов недвижимости, которая минимизирует риски пайщиков и кооператива. Поэтому, когда пришли первые запросы Пенсионного фонда о соблюдении кооперативом базового стандарта,технология проверки уже была приведена в соответствие закону. Нашу СРО устроили ответы КПК, операции получили «низкий» уровень риска по сделкам. Со временем позиция саморегулируемой организации изменилась, и КПК получил рекомендацию по улучшению процедуры проверки с загадочным термином «Степень социализации семьи», которую кооператив никак не оценивал.

Как считает СРО, определение такой «степени» возможно на этапе выезда на место жительства заемщика. Саморегулируемая организация предлагает заехать домой к пайщику и на глаз определить — достойна семья улучшения жилищных условий или нет. Как именно это делать — не сообщается. На что опираться, что оценивать, какая шкала «социализации» применяется? Предположим, босой ребенок открыл дверь и пустил незнакомых представителей кооператива в квартиру, а родители вышли только через пять минут из прокуренной кухни — какая у этой семьи «степень социализации»?

В тексте базового стандарта отсутствует указание на необходимость подобных мероприятий, но на основании этого параметра кооператив получил «средний» уровень риска по сделке. Раз по стандарту не к чему придраться, создается новая сущность, по которой будет возможность наказать кооператив. Как и с налоговой в начале статьи: «Вы же правильные, значит, сами придумаете, как выполнять рекомендацию, а мы с вас спросим, вы же нам всегда отвечаете».

Ведем переписку с СРО по разъяснению этого параметра и методике определения «степени социализации семьи» и пока не получили ни одной толковой инструкции.

2. Выезд на нынешнее место проживания заемщика. Переезд в другой населенный пункт.

В п. 4.10–4.15 стандарта указано, что кооператив должен убедиться в соответствии приобретаемого помещения для улучшения жилищных условий семьи.

В нашей СРО считают, что если семья сейчас живет в некачественном жилье, то она может использовать материнский капитал на покупку объекта с лучшими параметрами. Определить возможность выдачи займа можно путем сравнения объектов недвижимости. Следуя этой логике, если семья владеет двухкомнатной квартирой, а покупает аналогичную квартиру в этом же доме, то материнский капитал использовать нельзя, так как жилищные условия не улучшаются, а остаются на прежнем уровне. Но ведь это — абсурд.

Выбор объекта недвижимости семьей диктуется рядом субъективных факторов, значимых для конкретной семьи. Например, покупка жилого дома за городом при наличии квартиры является улучшением жилищных условий для использования подобных объектов в качестве дач, мест отдыха или сезонного проживания. Далеко не каждый дом и не каждый поселок для этого подходят, но приобретение заведомо некачественных объектов недвижимости с низкой стоимостью отсекается другими процедурами, применяемыми в кооперативе.

Более того, в соответствии с законом и судебной практикой приобретение дополнительного объекта недвижимости при совершении не противоречащей закону сделки является улучшением жилищных условий.

В соответствии с преамбулой Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» данный ФЗ устанавливает государственную поддержку в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь. В качестве примера можно привести Определение СК Верховного Суда РФ от 30.01.2018 N 8-КГ17-16, которое описывает позицию судов по сделкам со схожими параметрами и определяет покупку дополнительного объекта недвижимости как улучшение жилищных условий.

Обратная ситуация, когда из небольшого поселка перебираются в город с развитой инфраструктурой, создает еще больше противоречивых факторов для определения улучшения жилищных условий. Люди живут в доме 100 кв. м в экологически чистом районе, садика и школы в селе нет, детей возят в ближайший райцентр ежедневно, а покупают комнату 14 кв. м в городе в 100 км от нынешнего места проживания. Как определить, что указанное приобретение является улучшением жилищных условий? Лучше ли в городе школа и детсад — неизвестно. В городе выше транспортная доступность, но семья владеет автомобилем. Комната расположена в отличном доме, но соседи — редкостные мерзавцы.

Кооперативы должны учитывать все факторы, как формальные: площадь, расстояния, обеспеченность инфраструктурой, так и прочие неформальные. Но в процедуре проверки, предлагаемой СРО, выделяется пункт, который явно не имеет никакого значения при определении «улучшения жилищных условий», а именно: выезд на место нынешнего проживания пайщика.

Независимо от того, ГДЕ и КАКИМ ОБРАЗОМ проживает пайщик сейчас, выбранный им объект недвижимости является предметом проверки, и именно анализ его параметров определяет улучшение или ухудшение жилищных условий.

Требование СРО вынуждает кооперативы приезжать в гости к потенциальным заемщикам и судить по одежке. Как показало неформальное общение на конференции в конце 2018 года, некоторые КПК отправляют в СРО отписки и указывают, что выезжали к заемщику, хотя на самом деле этого не делали. А наказывают тех, кто по-честному рассказывает о процедурах проверки.

3. Запрет на выдачу займов на приобретение качественного жилья на землях сельскохозяйственного назначения.

В самом тексте базового документа есть спорные моменты, которые способны породить правовую коллизию. К таким вопросам относится запрет на выдачу займов на приобретение объектов недвижимости на территории земель, не относящихся к жилым территориальным зонам.

Вокруг Екатеринбурга располагаются десятки очень приличных загородных поселков на землях сельскохозяйственного назначения.Люди живут там на постоянной основе, а средняя рыночная стоимость жилого дома в таком месте достигает 3–4 млн рублей. Кроме того, чистый воздух, до города 15 минут на автомобиле, а для некоторых это и вовсе исполнение мечты о загородной жизни. Улучшение жилищных условий при приобретении такого объекта налицо.

Базовый стандарт запрещает работать с такими объектами, хотя процедуры, предусмотренные кооперативом, надежно защищают средства федерального бюджета от посягательств и покупки «сараев».

С точки зрения закона о материнском капитале разрешается приобретение жилого объекта недвижимости, обеспеченного необходимыми коммуникациями, сетями и базовой социальной инфраструктурой, т.к. закон распространяется на жилье, а не на земельный участок. То есть если нарушить базовый стандарт и выдать заем на покупку подобного объекта недвижимости — пенсионный фонд будет обязан произвести выплату средств материнского капитала в погашение задолженности, без проблем.

Таким образом, для КПК грубо отсекли часть рынка недвижимости, с которой теперь взаимодействуют только банки, так как аналогичного базового стандарта для них нет. Это несправедливо по отношению к кредитной кооперации как отрасли. Получается, что на уровне Правительства сфера микрофинансирования воспринимается как откровенно серая. При этом многим известны региональные банки, которые открыто «обналичивают» материнский капитал, не имея никакой системы скоринга и проверки заемщиков: «Есть сертификат — заходи!».

Странным образом приличным кооперативам приходится отдуваться за себя и за «того парня». Не соблюдать базовый стандарт совсем нельзя, а вот лживо ответить СРО по точным процедурам на практике выходит выгоднее, чем ответить правдиво. Снова получается как в том случае с налоговой: раз вы такие правильные и не врете никогда — вам и отвечать за всю отрасль, в которой некоторые работают криво.

Вы здесь:  Главная  ► Пайщикам  ► Полезные статьи  ► Работа с маткапиталом: игра в кошки-мышки с СРО и ЦБ

Полезные статьиRSS-канал статей

ЦБ рушит пирамидыЦБ рушит пирамиды
Игорь Зубков
Подпишитесь на статьи по e-mail:

Полезный факт

Вся информация, принимаемая на сайте, используется в строгом соответствии с опубликованной политикой обработки персональных данных согласно требованиям законодательства РФ.
Следуйте за нами ВКонтактеСледуйте за нами ВКонтакте
Следуйте за нами в FacebookСледуйте за нами в Facebook
Яндекс.Метрика
Внимание! Размещенная на данном сайте информация об организуемой финансовой взаимопомощи адресована пайщикам кооператива. Вступить в пайщики
×

Оставьте контакты — мы перезвоним и всё расскажем

Как Вас зовут? (*)
На какой номер Вам позвонить?
Или на какой e-mail написать?
Откуда Вы?
Согласие на обработку моих персональных данных в этой форме (*)
Статус
 поступило
Программа
Введите число на картинке (*)
(щёлкните по картинке, чтобы обновить её, если цифры неразборчивы)
 ↑